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取得土地后退還怎么處理

返還款屬于政府補助的性質,從土地出讓業務實質來看,企業按照招拍掛確定金額全額繳納的土地出讓金已經取得了全額票據,計入土地受讓成本;政府給予的返還并不是原票據的折讓沖回,多是其他名目的財政返還.

房地產企業取得的開發用地構成存貨的一部分,取得的補償返還款屬于已經發生的相關費用,會計處理上應直接計入營業外收入,而不是沖減開發成本.

因此,應當根據相關規定,作為營業外收入進行處理.

取得土地返還款的分錄怎么編制?

答:收到土地返還款

借:銀行存款

貸:遞延收益

無形資產攤銷:

借:管理費用

貸:累計攤銷

遞延收益攤銷,計入當期損益:

借:遞延收益

貸:其他收益

 

出售土地都涉及哪些稅種及相關稅率

土地轉讓涉及出讓方和受讓方，繳納的稅費有所區別：

1.出讓方應繳納的稅費

（1）增值稅，城市維護建設稅及教育費附加等稅費

土地轉讓屬于營改增項目，適用11%的增值稅稅率。

根據所在地區行政區劃，按實際繳納的增值稅的一定比例繳納城市維護建設稅和教育費附加等。

（2）印花稅

按產權轉移書據所載金額繳納0.05%的印花稅。

（3）土地增值稅

土地增值稅按照超率累進稅率計算，稅率為30%-60%。

土地增值稅=土地增值額*土地增值稅率-扣除項目金額*速算扣除系數

如何確定稅率：

增值額未超過扣除項目金額的50%的部分，稅率為30%;增值額超過扣除項目金額的50%至100%的，稅率為40%;增值額超過扣除項目金額的100%至200%的，稅率為50%;增值額超過扣除項目金額200%的，稅率為60%。

2.受讓方應繳納的稅費

（1）印花稅

按產權轉移書據所載金額繳納0.05%的印花稅。

（2）契稅

契稅是以在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。

契稅按照不動產的價格計稅，實行3%-5%稅率。各地有所差別。

依照行政劃撥方式取得的土地使用權，一般不得進行轉讓，但經過市、縣人民政府土地管理部門批準，并符合下列條件者，可進行轉讓：

1、土地使用者是公司、企業、其他經濟組織和個人；

2、領有國有土地使用權；

3、對土地上的建筑物、其他附著物擁有合法的產權；

4、依照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金，或以轉讓劃撥土地使用權所獲收益抵交土地使用權出讓金。

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