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二手房營業稅稅率是什么，怎么計算的？

二手房營業稅稅率：自2015年3月31日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅，稅率為5.0%；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

房產營業稅：

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過2年（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過2年（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。房產營業稅是指針對企業出售和個人轉讓房地產的稅收，二手房營業稅征收范圍是個人購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人購買超過2年（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

二手房滿2年免營業稅新政，滿兩年是怎么認定的

是按繳納契稅完稅證明上的時間和房屋產權證上注明的時間，那個再前按那個計算，只要房子在上面那個時間之后兩年，就認為滿兩年。

根據《國家稅務總局財政部建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發［2005］89號）第三條第（四）款“個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間。”

《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中的幾個具體問題的通知》（國稅發〔2005〕172號）第二條“《通知》第三條第四款中規定的“契稅完稅證明上注明的

時間”是指契稅完稅證明上注明的填發日期”、第三條“納稅人申報時，同時出具房屋產權證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確

定購買房屋的時間。

即房屋產權證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的，以房屋產權證注明的時間為購買房屋的時間；契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產權證上注明的時間的，以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間”的規定。

二手房營業稅怎么計算？

二手房稅費是指在二手房交易中涉及的所有費用，分為稅和費：

（1）稅

契稅：

普通住宅：90平米以下--首套1%，二套3%；90-140平米--首套1.5%，二套3%；

非普通住宅：3%，別墅--4%；

印花稅：個人購買或轉讓住房暫免征收印花稅

營業稅：

普通住宅：不足5年--房屋總價的5.8%，超過5年（含5年）--免征營業稅；

非普通住宅：不足5年--房屋總價的5.8%，超過5年（含5年）--房屋總價與該房屋當時買入價格差額的5.8%；

別墅：不足5年--房屋總價的5.8%，超過5年（含5年）--房屋總價與該房屋當時買入價格差額的5.8%；

個人所得稅：對住房轉讓的個人，能夠提供完整、準確的有關憑證，能夠正確計算應納稅額的，應采取查帳征收，依應納稅所得額的２０％計征個人所得稅；對納稅人未能提供完整、準確的有關憑證，不能正確計算應納稅額的，應采取核定征收，稅率暫定為計稅價格的１％。

對個人轉讓現自有住房并在現自有住房轉讓2年內按市場價重新購房的納稅人（時間以新房房產證時間為準），其繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。

具體辦法為：個人重新購房金額大余或等于原有住房銷售額的，可向所在區地稅部門申請全額退還原來繳納的個人所得稅，購房金額小于原自有住房銷售額時，按照現購房金額占原售房金額比例，向區地稅部門申請同比例退稅。

規定“個人轉讓自用滿2年且是家庭唯一住房取得的所得，暫不負擔個人所得稅”

土地增值稅：個人轉讓住房暫免征收土地增值稅

（2）費

綜合服務費：普通住宅5元/平方米(房屋建筑面積)；非住宅11元/平方米

產權登記費：住宅80元/戶;非住宅550元/戶

土地登記費：35元/套

交易評估費：評估價的0.3%

土地收益金：按地段等級收費標準x土地分攤面積(2006年12月31日前上市出售的房改房免收土地收益金)。

工本費：38元

測繪費：建筑面積*1.36元

調檔費：20元

（個人首次購買90平方米及以下普通住房的交易手續費減半征收）

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