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北京某房地產開發有限公司案例

一、案件背景情況

1、案件來源

本案件為房地產專項檢查案件。

2、納稅人基本情況

被查企業成立于2xxx年5x月xx日，注冊資本為xxxx萬人民幣，出資比例為A某出資700萬人民幣占11.67%、TT有限公司出資1300萬元人民幣占21.67%、FF經貿有限公司出資900萬元人民幣占15%、北京MM科貿有限公司出資40萬元人民幣占0.66%、北京HH置業有限公司出資3060萬人民幣占51%。法人代表：Y某，財務負責人：Z某。經營范圍： 房地產開發、銷售；對自有房屋的物業管理；房地產經濟信息咨詢（不含中介）；銷售金屬材料、建筑材料、五金交電化工（不含易制毒制品）。注冊地點：北京市。

二、檢查過程及采取的方法

1、檢查預案

檢查組接到案件后，進行了相關預案，通過查閱其征管系統及發票系統和相關的文件資料對案件進行了初步的評估判斷，并重點對其企業所得稅的結轉經營收入情況進行了政策法規的查詢和匯總。

三、 項目情況

被查企業開發項目名稱“HHHH”，位于DD區，項目類型：住宅、配套、車庫，占地面積13,225.34平方米，總建筑面積74,783.40平方米，其中地上建筑面積53,767.00平方米，地下建筑面積21,016.40平方米。項目分1號樓（北樓）、2號樓（南樓）、配套公建及車庫三部分，共有房屋306套，車庫334個。2009年7月取得《商品房預售許可證》（京房售證字[2xxx]xxx號）批準總可銷售面積56,338.53平方米。

四、違法事實及處理結果：

（一）違法事實：

1、房產稅檢查情況

被查企業辦公場所為租賃“中國GGGG有限公司”的房屋，未發現自用房屋的情況。但檢查期間存在車庫出租的情況，檢查期間出租建筑面積874.32平方米。被查企業于2009年9月開始陸續簽訂車庫出租合同，應于次月起在2010年4月征期進行繳納。截止2010年3月底，被查企業賬面實際完成投資額544,656,494.76元，總建筑面積74,783.40平方米，計算應繳納房產稅26,744.67元，已繳納房產稅0.00元，少繳納房產稅26,744.67元。

2、企業所得稅檢查情況

被查企業2008年度企業所得稅以未完工產品按預計毛利率計算繳納企業所得稅，2009年9月取得驗收備案，2009年度企業所得稅按完工產品計算企業所得稅。

被查企業2008年度預售收入9,947,687元，預計毛利率20%，預計毛利額1,989,537.40元，管理費用1,280,173.82元，銷售費用2,468,525.60元，財務費用620.41元，期間費用合計3,749,319.83元，營業稅金及附加547,122.79元，土地增值稅99,476.87元，應納稅所得額為負2,406,382.09元。被查企業業務招待費實際列支350,114.18元，允許稅前列支49,738.44元，超標列支300,375.74元，調增應納稅所得額300,375.74元，調整后，被查企業2008年度虧損2,106,006.35元。

2009年度企業所得稅按完工產品計算繳納，可銷售面積56,338.53平方米，已實現銷售的可售面積36,792.89平方米，2009年度已銷開發產品的銷售收入640,404,702.10元。2009年度成本對象總成本524,603,312.20元，另根據2006年被查企業與北京市KKKK有限公司簽訂的《拆遷補充協議書》，被查企業分別在2010、2011年取得北京KKKK有限公司開具發票286,000,000元，據此計算可售面積單位成本14,388.08元，已銷開發產品計稅成本529,379,067.92元。管理費用3,062,296.83元，銷售費用12,548,207.44元，財務費用負38,656.05元，期間費用合計15,571,848.22元，營業稅金及附加35,225,169.22元，土地增值稅6,404,047.02元，營業外收入476,530.46元，應納稅所得額為53,348,039.26元。營業招待費、個人通訊費超標列支215,332.32元，調增215,332.32元，彌補以前年度虧損5,888,589.59元，最終應納稅所得額47,674,781.99元，應繳企業所得稅11,918,695.50元，已繳企業所得稅8,249,712.82元，少繳企業所得稅3,668,982.68元。

3、發票檢查

發票開具情況：被查企業2008年1月-2010年5月共計開具530張，退票124張，廢票433張，實際開具發票金額為621,918,819.60元。

發票取得情況：檢查組抽查檢查了被查企業2008年9、11月、2009年11、12月取得全部發票，共計260張，開票金額為4,915,376.28元，發現其中兩張合計金額為250,000.00元的發票存在領購單位與開具單位不符的情況。

經抽查檢查，被查企業取得的發票中存在開票單位與領購單位不符的情況，根據《中華人民共和國發票管理辦法》36條*9款第四項、《中華人民共和國發票管理辦法實施細則》49條第二項，屬于未按規定取得發票的行為。

針對檢查中發現的問題，并根據涉稅違法行為的情節和性質，對該單位進行以下處理：

（一）房產稅

根據《廢止《/font>城市房地產稅暫行條例>等行政法規》（國務院令第546號）、《中華人民共和國房產稅暫行條例》（國發[1986]90號）*9條、第二條、第三條、第四條、第七條、第九條的規定，被查企業應補繳房地產稅26,744.67元。

（二）根據《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》*9條、第二條、第三條、第四條、第七條第八款、《北京市地方稅務局轉發國家稅務總局關于企業所得稅若干業務問題的通知》京地稅企（1998）110號*9條以及《北京市地方稅務局關于明確企業所得稅若干政策業務問題的通知》京地稅企（2002）526號第五條的相關規定，該單位應補繳企業所得稅3,668,982.68元。

（三）滯納金

根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十二條的規定，對被查企業應繳未繳房地產稅的行為加收房地產稅滯納金1,029.67元。

根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十二條的規定，對被查企業應繳未繳企業所得稅的行為加收房地產稅滯納金56,869.23元。

（四）罰款

根據《中華人民共和國發票管理辦法》36條*9款第四項、《中華人民共和國發票管理辦法實施細則》49條第二款，以及《中華人民共和國發票管理辦法》36條第二款，對被查企業未按規定取得發票的行為處以9000元罰款。

五、案例分析

房地產企業所得稅經營收入結轉稅務處理的法律判定。

國稅發〔2009〕31號第三條規定，企業房地產開發經營業務包括土地的開發、建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：

1、開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。

2、開發產品已開始投入使用。

3、開發產品已取得了初始產權證明。

國稅發〔2009〕31號第六條規定，企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，具體按以下規定確認：

1、采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現。

2、采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。

3、采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。

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