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物業管理企業營業稅金及附加的會計核算

物業管理是一個新興行業，按照物業檔次和服務標準實行有償服務。物業管理公司在從事物業管理和其他經營活動中取得的各項服務性和經營性收入，稱為營業收入，分為主營業務收入和其他業務收入兩部分。

主營業務收入包括物業管理收入、物業經營收入、物業大修收入，其中以物業管理收入為主，主要包括：為房屋業主和使用人提供公共衛生清洗、公用設施的維修保養和保安、綠化而收取的公共^***費；為房屋業主和使用人代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費、房屋自用部位和自用設備修繕等而收取的公眾代辦^***費；為滿足房屋業主和使用人的特殊需要，為其提供的增值服務，諸如家電維修、室內裝裱、代辦購物、購買充值卡、配送和分銷桶裝水、訂送牛奶，甚至是旅游服務、加油卡、百貨公司消費儲值卡、社區電信儲值卡推廣等特約服務費。

確認營業收入實現的原則和結算方式

按照財政部發布的《物業管理企業財務管理規定》中關于“企業應當在勞務已經提供、同時收訖價款或者取得收取價款的憑證時確認為營業收入的實現”的原則規定，企業無論采取哪種服務和結算方式，都應以此為基礎確認營業收入的實現，方能正確計算征收物業管理公司應繳納的營業稅金及附加。

確認營業收入的實現應當區分下列幾種情況：

采取交款服務的方式，服務費收訖，發票賬單已交給居民，確認營業收入。

采取定期預收服務費的方式，應在物業管理公司已提供某一階段服務（一般以月度為結算期）后作為營業收入的實現，此時，服務費已收取，服務已提供。

采取分期收款方式，按提供物業管理服務合同約定的收款日期作為營業收入的實現。在這種方式下，服務已提供，服務費要按合同到期日收款；只有到了合同收款日，物業管理公司才取得收取這部分服務費的權利，確認營業收入的實現。出租房租金收入，應按合同（租約）規定的付租日期和金額，確定租金收入的實現。如果合同（租約）規定的收款日期已到，承租方未付租金的，仍應視為租金收入實現。

采取托收承付結算方式，應在勞務已提供，或商品已發出，并已將發票賬單提交銀行辦妥托收手續后，作為營業收入的實現。

物業大修收入則應經業主委員會或者物業產權人、使用人簽證認可后，確認為營業收入的實現。

凡物業管理公司與業主委員會，或者物業產權人、使用人雙方簽訂付款合同（協議）的，應當根據合同（協議）所規定的付款日期確認為營業收入的實現。

物業管理營業稅金及附加的計征范圍

鑒于物業管理服務本身就是一種商品，而物業管理費便是物業管理服務的“價格”，因此，物業管理公司和業主應當以價值為基礎，遵循合理、公開，收費與服務水平相適應的原則，采用物業服務包干制或物業服務酬金制等形式約定和收取物業管理費，并以上述經確認的服務性業務收入額為征稅對象和計稅依據，向主管稅務機關繳納營業稅金及附加，包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加等，其計征范圍和注意事項如下：

1.物業管理公司在為房屋業主及租住戶提供服務而收取的管理費，還應包括向房產開發商收取的尚未租、售的空關房產的管理費；服務費還應包括保潔費、保安費、公共設施養護費、停車費等收費；維修費應包括維修材料及人工費；租賃費還應包括居民租住公有住宅的租金收入，以及其他服務性業務收入，均以5%稅率計征營業稅。

2.物業管理公司為房屋業主及租住戶代購貨物，除了將代購貨物的發票直接交付委托方的，可按收取的代辦手續費收入計征5%的營業稅。為房屋業主及租住戶代收代付水、電、煤、電話費、垃圾處理費等各種業務而取得的收入，可以按扣除實際支付給供水、供電、供氣以及電信局、環衛部門款項后的余額，計征5%的營業稅。

3.物業管理公司以提供勞務的形式，從房屋“三項”維修基金（不含據實列支的專用存儲款）中取得的收入，計征5%的營業稅。

4.物業管理公司為私房業主或租住戶帶開出租房屋發票或收據，應照章征收5%營業稅。

物業管理營業稅金及附加的會計核算

物業會計應按規定設置“營業稅金及附加”賬戶，核算營業收入應負擔的稅金及附加。該賬戶屬于損益類賬戶，借方登記應繳納的營業稅等，貸方登記結轉額，月終將余額全部轉入“本年利潤”賬戶，結轉后，該賬戶應無余額。物業會計于月終按“應納稅額＝營業額x稅率”公式，計算出當月應繳納的營業稅，借記“營業稅金及附加”賬戶，貸記“應交稅金”賬戶。

案例

某物業管理公司2011年9月實現并確認的各種服務性業務收入共計94300元，按5%繳納營業稅，按營業稅的7%繳納城市維護建設稅，按營業稅的3%繳納教育費附加。其稅額計征和賬務處理如下（單位：元）：

1.計算營業稅：94300x5%＝4715（元）。

借：營業稅金及附加　　4715

貸：應交稅費　　4715

2.計算城市維護建設稅：4715x7%＝330.05（元）。

借：營業稅金及附加　　330.05

貸：應交稅費--應交城市維護建設稅　　330.05

3.計算教育費附加：4715x3%＝141.45（元）。

借：營業稅金及附加　　141.45

貸：其他應交款--應交教育費附加　　141.45

至于物業管理公司在提供服務中發生的費用性稅金，諸如房產稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等按規定在“管理費用”賬戶核算。

最后，物業會計還要把物業管理公司申請并已經稅務機關批準的減免營業稅的相關賬務，按下列步驟處理完畢：

減免稅金有事前減免和事后減免兩種情況。事前減免是指在公司實際繳納稅金前稅務機關給予減免。公司應先按稅率計算出當月應繳稅費，從中扣減稅務部門批準減免的稅額，然后計算出實際應繳稅費，借記“營業稅金及附加”賬戶，貸記“應交稅費”賬戶等。

事后減免是指在公司實際繳納了稅金以后，稅務部門再減免退回給公司已繳納的稅金。公司在收到退回的減免稅金時，借記“銀行存款”賬戶，貸記“營業外收入--補貼收入”賬戶。

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