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房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售和收入業(yè)務(wù)的處理方式

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理為：當(dāng)企業(yè)收到預(yù)售款項(xiàng)時(shí)，由于不符合收入的確認(rèn)原則，不確認(rèn)收入，而是作為負(fù)債計(jì)入預(yù)收賬款，待房屋交給購(gòu)買(mǎi)方時(shí)，再確認(rèn)收入。

對(duì)于預(yù)售收入，按規(guī)定應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅及土地增值稅等，房地產(chǎn)企業(yè)直接在應(yīng)交稅費(fèi)的借方反映，銷(xiāo)售收入實(shí)現(xiàn)時(shí)，再將預(yù)繳稅費(fèi)轉(zhuǎn)入營(yíng)業(yè)稅金及附加。

例：甲房地產(chǎn)公司2008年開(kāi)始在乙地級(jí)市開(kāi)發(fā)A地塊，A地塊共計(jì)興建A1、A2房產(chǎn)。A1房產(chǎn)于2008年8月起開(kāi)始預(yù)售，2009年10月份完工；A2房產(chǎn)于2009年2月開(kāi)始預(yù)售，2009年未完工。2008年共計(jì)取得A1房產(chǎn)預(yù)售房款4000萬(wàn)元，當(dāng)年發(fā)生管理人員工資支出50萬(wàn)元、業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出90萬(wàn)元、廣告宣傳費(fèi)支出300萬(wàn)元；2009年銷(xiāo)售A1房產(chǎn)取得收入2000萬(wàn)元（假定為完工后實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售收入），預(yù)售A2房產(chǎn)取得預(yù)售房款5000萬(wàn)元，A1房產(chǎn)完工開(kāi)發(fā)成本共計(jì)4000萬(wàn)元，當(dāng)年發(fā)生管理人員工資支出55萬(wàn)元、業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出60萬(wàn)元，廣告宣傳費(fèi)支出200萬(wàn)元（營(yíng)業(yè)稅及城建稅和教育費(fèi)附加5.55%，土地增值稅按1%預(yù)繳，預(yù)計(jì)毛利率10%.例中未涉及因素假設(shè)不考慮）。

甲房地產(chǎn)公司對(duì)上述業(yè)務(wù)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，編制會(huì)計(jì)分錄如下（單位，萬(wàn)元）：

2008年度會(huì)計(jì)處理：

（1）2008年度收到預(yù)售房款

借：銀行存款 4000

貸：預(yù)收賬款--A1房產(chǎn) 4000.

（2）預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅、城建稅和土地增值稅

借：應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅--A1房產(chǎn) 200

應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交城建稅--A1房產(chǎn) 14

應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交教育費(fèi)附加--A1房產(chǎn) 8

應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交土地增值稅--A1房產(chǎn) 40

貸：銀行存款 262.

（3）支付管理人員工資、業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告宣傳費(fèi)

借：管理費(fèi)用--工資 50

管理費(fèi)用--業(yè)務(wù)招待費(fèi) 90

銷(xiāo)售費(fèi)用--廣告宣傳費(fèi) 300

貸：銀行存款 440.

（4）年末對(duì)預(yù)收賬款根據(jù)賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)的差異進(jìn)行遞延所得稅處理，即[4000x10%-4000x（5.55%+1%）] x25%=34.5.

借：遞延所得稅資產(chǎn) 34.5

貸：所得稅費(fèi)用 34.5.

2008年度按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則計(jì)算的稅前會(huì)計(jì)利潤(rùn)為-440萬(wàn)元。

2009年度會(huì)計(jì)處理：

（1）2009年度收到A2房產(chǎn)預(yù)售房款

借：銀行存款 5000

貸：預(yù)收賬款--A2房產(chǎn) 5000.

（2）A2房產(chǎn)預(yù)售收入預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅

借：應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅--A2房產(chǎn) 250

應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交城建稅稅--A2房產(chǎn) 17.5

應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交教育費(fèi)附加--A2房產(chǎn) 10

應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交土地增值稅--A2房產(chǎn) 50

貸：銀行存款 327.5.

（3）支付管理人員工資、業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告宣傳費(fèi)

借：管理費(fèi)用--工資 55

管理費(fèi)用--業(yè)務(wù)招待費(fèi) 60

銷(xiāo)售費(fèi)用--廣告宣傳費(fèi) 200

貸：銀行存款 315.

（4）A1房產(chǎn)2008年度預(yù)售收入轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，上年繳納營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅轉(zhuǎn)入營(yíng)業(yè)稅金及附加

借：預(yù)收賬款--A1房產(chǎn) 4000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入--A1房產(chǎn) 4000.

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 262

貸：應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅--A1房產(chǎn) 200

應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交城建稅-A1房產(chǎn) 14

應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交教育費(fèi)附加-A1房產(chǎn) 8

應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交土地增值稅-A1房產(chǎn) 40.

（5）A1房產(chǎn)2009年度銷(xiāo)售收入、繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加，結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

借：銀行存款--A1房產(chǎn) 2000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入--A1房產(chǎn) 2000.

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 131

貸：應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅---A1房產(chǎn) 100

應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交城建稅稅--A1房產(chǎn) 7

應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交教育費(fèi)附加--A1房產(chǎn) 4

應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交土地增值稅--A1房產(chǎn) 20.

借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品--A1房產(chǎn) 4000

貸：開(kāi)發(fā)成本--A1房產(chǎn) 4000.

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本--A1房產(chǎn) 4000

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品--A1房產(chǎn) 4000.

（6）年末對(duì)預(yù)收賬款根據(jù)賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)的差異進(jìn)行遞延所得稅處理

根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法，當(dāng)年新增預(yù)收賬款5000萬(wàn)元，與上年資產(chǎn)負(fù)債表相比凈增1000萬(wàn)元，[(5000-4000)x10%-(5000-4000)x(5.55%+1%)] x25%= 8.625

借：遞延所得稅資產(chǎn)8.625

貸：所得稅費(fèi)用 8.625.

2009年度按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則計(jì)算稅前會(huì)計(jì)利潤(rùn)為4000+2000-4000-55-60-200-262-131=1292（萬(wàn)元）。

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