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物業(yè)會計如何確認營業(yè)收入和核算稅金

物業(yè)管理是一個新興行業(yè)，按照物業(yè)檔次和服務標準實行有償服務。物業(yè)管理公司在從事物業(yè)管理和其他經營活動中所取得的各項服務性和經營性收入，稱為營業(yè)收入，分為主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入兩部分。

主營業(yè)務收入包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經營收入、物業(yè)大修收入，其中以物業(yè)管理收入為主，主要包括：為房屋業(yè)主和使用人提供公共衛(wèi)生清洗、公用設施的維修保養(yǎng)和保安、綠化而收取的公共^***費；為房屋業(yè)主和使用人代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費、房屋自用部位和自用設備修繕等而收取的公眾代辦^***費；為滿足房屋業(yè)主和使用人的特殊需要，為其提供的增值服務，諸如家電維修、室內裱扮、代辦購物、購買充值卡、配送和分銷桶裝水、訂送牛奶，甚至是旅游服務、加油卡、百貨公司消費儲值卡、社區(qū)電信儲值卡推廣等特約服務費。

確認營業(yè)收入實現的原則和結算方式

按照財政部1998年3月12日發(fā)布的《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》關于“企業(yè)應當在勞務已經提供、同時收訖價款或者取得收取價款的憑證時確認為營業(yè)收入的實現”的原則規(guī)定，企業(yè)無論采取哪 種服務、結算方式，都應以此為基礎確認營業(yè)收入的實現，方能正確計算征收物業(yè)管理公司應交納的營業(yè)稅金及附加。

確認營業(yè)收入的實現應當分清下列幾種情況：

采取交款服務的方式，服務費收訖，發(fā)票賬單已交給居民，營業(yè)收入則被確認。

采取定期預收服務費的方式，應在物業(yè)管理公司已提供某一階段服務（一般以月度為結算期）后作為營業(yè)收入的實現，此時，服務費已收取，服務已提供。

采取分期收款方式，按提供物業(yè)管理服務合同約定的收款日期作為營業(yè)收入的實現。在這種方式下，服務已提供，服務費要按合同到期日收款；只有到了合同收款日，物業(yè)管理公司才取得收取這部分服務費的權利，確認營業(yè)收入的實現。出租房租金收入，應按合同（租約）規(guī)定的付租日期和金額，確定租金收入的實現。如果合同（租約）規(guī)定的收款日期已到，承租方未付租金的，仍應視為租金收入實現。

采取托收承付結算方式，應在勞務已提供，或商品已發(fā)出，并已將發(fā)票賬單提交銀行辦妥托收手續(xù)后，作為營業(yè)收入的實現。

物業(yè)大修收入則應經業(yè)主委員會或者物業(yè)產權人、使用人簽證認可后，確認為營業(yè)收入的實現。

凡物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會，或者物業(yè)產權人、使用人雙方簽訂付款合同（協議）的，應當根據合同（協議）所規(guī)定的付款日期確認為營業(yè)收入的實現。

物業(yè)管理營業(yè)稅金及附加的計征范圍

鑒于物業(yè)管理服務本身就是一種商品，而物業(yè)管理費便是物業(yè)管理服務的“價格”。因此，物業(yè)管理公司和業(yè)主應當以價值為基礎，遵循合理、公開，收費與服務水平相適應的原則，采用物業(yè)服務包干制或物業(yè)服務酬金制等形式約定和收取物業(yè)管理費，并以上述經確認的服務性業(yè)務收入額為征稅對象和計稅依據，向主管稅務機關交納一定量的營業(yè)稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加等，其計征范圍和注意事項如下：

1.物業(yè)管理公司在為房屋業(yè)主及租住戶提供服務而收取的管理費，還應包括向房產開發(fā)商收取的尚未租、售的空關房產的管理費；服務費還應包括保潔費、保安費、公共設施養(yǎng)護費、停車費等收費；維修費應包括維修材料及人工費；租賃費還應包括居民租住公有住宅的租金收入，以及其他服務性業(yè)務收入，均以5%稅 率計征營業(yè)稅。

2.物業(yè)管理公司為房屋業(yè)主及租住戶代購貨物，除了將代購貨物的發(fā)票直接交付委托方的，可按收取的代辦手續(xù)費收入計征5%的營業(yè)稅。為房屋業(yè)主及租住戶代收代付水、電、煤、電話費、垃圾處理費等各種業(yè)務而取得的收入，可以按扣除實際支付給供水 、供電、供氣以及電信局、環(huán)衛(wèi)部門款項后的余額，計征5%的營業(yè)稅。

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