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土地增值稅納稅實務(wù)例解

（一）某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：2008年發(fā)生以下業(yè)務(wù)：

1、取得一處土地使用權(quán)，支付土地出讓金9000萬元，繳納相關(guān)稅費240萬元；

2、以上述土地開發(fā)建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、會所和寫字樓各一棟，占地面積各為1/3；

3、住宅樓的開發(fā)成本3000萬元，分?jǐn)偟阶≌瑯堑睦⒅С?00萬元，包括超過貸款期限的利息40萬元，罰息10萬元（能提供金融機(jī)構(gòu)證明）；

4、寫字樓的開發(fā)成本4000萬元，無法提供金融機(jī)構(gòu)證明利息支出具體數(shù)額；

5、與住宅樓配套的會所開發(fā)成本480萬元，無法準(zhǔn)確分?jǐn)偫⒅С?，根?jù)相關(guān)規(guī)定，會所產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主共同所有；

6、年底全部竣工驗收后，公司將住宅樓出售，取得收入18000萬元，將寫字樓作價9000萬元與他人聯(lián)營開設(shè)一商場，收取固定收入，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，當(dāng)年收到250萬元。

其他相關(guān)資料：房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除限額為5%或10%，轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各項稅金為936萬元。。

根據(jù)上述資料，對計算土地增值稅的各項目進(jìn)行分析。

解析：

1、由于該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的該土地分別用于建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、會所和寫字樓，且各自所占用的土地面積都為1/3。故各自承擔(dān)的土地出讓金及相關(guān)稅費為3080萬元。

2、根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的與開發(fā)項目配套的會所、停車場等建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。故會所發(fā)生的費用可以在計算土地增值稅時按規(guī)定扣除。

3、房地產(chǎn)開發(fā)費用：是指與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。按照新會計制度的規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的費用直接計算當(dāng)年損益，不按房地產(chǎn)項目進(jìn)行歸集或分?jǐn)?。但對于利息支出以外的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金融之和，在5%以內(nèi)計算扣除。

利息支出，分兩種情況確定扣除金額，（1）凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但*6不能超過按商業(yè)銀行同類貸款利率計算的金融。（2）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息支出不得單獨計算，而應(yīng)并入房地產(chǎn)開發(fā)費用中一并計算扣除。另根據(jù)規(guī)定超過貸款期限的利息和罰息是不允許扣除。

根據(jù)上述規(guī)定，普通住宅可扣除的開發(fā)費用為：

（300-40-10）+（3080+3000）x5%=554（萬元）

會所可扣除的開發(fā)費用為：

（3080+480）x10%=356（萬元）

寫字樓可扣除的開發(fā)費用為：

（3）（3080+4000）x10%=708（萬元）

4、寫字樓雖然是作價9000萬元與他人聯(lián)營開設(shè)商場，但其是收取固定收入，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，因而不符合聯(lián)營投資征收土地增值稅的規(guī)定，故對企業(yè)將寫字樓作價聯(lián)營的行為不征收土地增值稅，同時寫字樓所發(fā)生的成本費用也不可在計算普通住宅應(yīng)繳納的土地增值稅時加以扣除。

5、根據(jù)規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%的扣除。故對普通住宅和會所支付的土地出讓金和開發(fā)成本可加計扣除額為：

（3080+3000+3080+480）x20%=1928（萬元）

綜上所述，出售普通住宅可扣除的項目金額合計為： 3080+3000+554+3080+480+356+1928+936=13414（萬元）

增值額為：18000－13414=4586（萬元）

增值率為：4586÷13414=34.19%

應(yīng)納土地增值稅額為: 4586x30%=1375.8（萬元）

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