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房地產(chǎn)行業(yè)偷逃稅收的主要形式

1、隱匿預收房款。一是將預收購房者的預付款掛在“其他應付款”等往來賬上，或記入“短期借款”等科目，賬面不反映收入，但管理人員審核企業(yè)當季報送的報表和申報表，可以發(fā)現(xiàn)申報的收入與掌握的銷售進度不符，報表上反映的往來款增加較多，再實地核查企業(yè)的會計核算憑證，從而發(fā)現(xiàn)企業(yè)故意隱瞞收入的現(xiàn)象；二是用自收憑證收取預收房款，存入非基本賬戶或其它銀行卡上，故意打埋伏，這種做法隱蔽性較強。故然開發(fā)企業(yè)最終會因購房者需要開具發(fā)票而作收入處理，但明顯減少了當期收入，減少當期應繳稅金；三是將預收的定金以購房者的名義存入銀行改頭換面不作預收款申報收入等等。

2、隱瞞銷售收入。與銷售公司聯(lián)手操作，將部分房款存到銷售公司賬上少開票作收入；價外收取的代收費用不符合代收代繳規(guī)定的另用自制憑證收取不入賬或掛往來賬上；收到銀行撥付的按揭款后不及時入賬，開成賬外收入，或掛在“短期借款”科目。

3、延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入。大多數(shù)開發(fā)企業(yè)都以辦理竣工決算為收入結(jié)轉(zhuǎn)的時點，通過延遲辦理竣工決算拖延收入結(jié)轉(zhuǎn)的時間，或者部分開發(fā)企業(yè)以款項收齊開具正式發(fā)票為結(jié)轉(zhuǎn)收入的時點，收入確認由企業(yè)人為控制，這種兩種做法在房地產(chǎn)企業(yè)較為普遍，總局新的31號文件明確了完工產(chǎn)品的三個條件，新的文件有效的遏制了企業(yè)故意延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入的現(xiàn)象。

4、成本費用支出不實。房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用項目多，構(gòu)成復雜，專業(yè)性強。因此雖然大都數(shù)企業(yè)成本費用的列支取得的票據(jù)是合法的，但稅務部門審核時對其支出的真實性和合理性難以準確界定。主要有四種情形：一是開發(fā)項目分期進行，對先期開發(fā)部分的成本確認困難。如某房地產(chǎn)企業(yè)2005年從地稅部門開具一份建筑安裝發(fā)票，注明建筑安裝收入8000萬元，一次性列入開發(fā)成本，記賬憑證后未附任何明細，盡管企業(yè)仍處在一期開發(fā)階段，該支出額未超出期初預算，但企業(yè)也應該提供成本支出的具體構(gòu)成，是包工包料的應該提供本期開發(fā)產(chǎn)品的詳細的合同、竣工驗收報告等輔助資料，不能提供具體的成本支出明細內(nèi)容，那就存在先開發(fā)的項目成本人為加大的可能，影響當期應納稅所得。房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在重財務核算資料輕工程建設(shè)審批資料的收集保管的現(xiàn)象，財務部門與工程建設(shè)部門各司其職，對企業(yè)進行評估或檢查時大多數(shù)企業(yè)都不能完整、準確地提供稅務部門需要的的預決算資料、相關(guān)合同、規(guī)劃設(shè)計審批手續(xù)，造成未竣工決算工程項目成本結(jié)轉(zhuǎn)審核確認的困難；二是實際開發(fā)成本超出預算的企業(yè)不能提供確鑿的證據(jù)。有部分企業(yè)存在開發(fā)成本的實際支出數(shù)明顯超過工程預算，企業(yè)一般只提供最終的決算資料，并不能提供相關(guān)的合同變更書，給出成本增加的合理理由，由中介機構(gòu)出具的房地產(chǎn)企業(yè)決算資料因各自的利益關(guān)系和原因并不能真實反映企業(yè)的實際開發(fā)成本，由此給稅務部門的審核帶來難度；三是人員變動頻繁，公司前后的管理模式和資料的保管出現(xiàn)脫節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)項目立項后或已開盤銷售后，一些企業(yè)因投資人之間合作關(guān)系不佳或?qū)嶋H運作時資金困難等諸多因素撤資換人，由此帶來投資人和企業(yè)財務人員變動頻繁，相關(guān)資料保管不善，對審核中發(fā)現(xiàn)的有些問題無法給出合理的解釋，造成稅務部門審核難；四是部分期間費用的支出數(shù)額過大，與實際經(jīng)營需要不相符。這種情況也較為普遍，有些企業(yè)費用中出現(xiàn)大量的辦公費支出、勞保用品支出以及工資支出等，沒有附物品采購明細，沒有許多的人員用工，明顯存在以虛開、代開的發(fā)票或工資支出單列支各種隱性支出使不合法變?yōu)楹戏ǖ默F(xiàn)象。

5、人為多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。主要有兩種現(xiàn)象：一是加大先期開發(fā)成本費用。現(xiàn)有的大部分開發(fā)企業(yè)均為項目開發(fā)，開發(fā)項目雖不大，但多數(shù)分期滾動開發(fā)，這就給企業(yè)人為加大先期開發(fā)費用有機可趁。企業(yè)在整個開發(fā)項目完工前按土地出讓合同分期付清土地出讓金、拆遷補償費，在項目開發(fā)前期付清規(guī)劃設(shè)計費等前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，企業(yè)全部計入開發(fā)成本，不按分期開發(fā)的項目分配計算當期的開發(fā)成本，必然加大本期計稅成本。二是按預算預估開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會十分注重資金的時間價值，在未形成工程決算時，一般不會按合同總價款全額支付工程款，因此開發(fā)企業(yè)也就無法取得對方的合法票據(jù)，他們會從自身利益考慮根據(jù)已付的工程款計算開發(fā)成本，或者干脆按工程預算計算開發(fā)成本。這兩種方式都違背了開發(fā)產(chǎn)品成本必須真實、合法的基本原則，由此帶來同樣的后果就是加大可售面積單位工程成本，和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，減少了當期應納稅所得。

6、混淆期間費用和開發(fā)成本的界限。主要表現(xiàn)在：一是混淆開辦費和開發(fā)成本、期間費用的界限。有些開發(fā)企業(yè)將正常開工建設(shè)后發(fā)生的業(yè)務招待費、業(yè)務宣傳費、添置的固定資產(chǎn)等均作為開辦費，待工程開工后作為期間費用一次性稅前扣除；二是混淆當期費用和開發(fā)成本的界限。最常見的是將成本對象完工前發(fā)生的各種性質(zhì)的借款費用直接在當期費用中列支，售樓部、樣板房的裝修費用未單獨核算時企業(yè)未記入開發(fā)成本直接作期間費用稅前扣除。

7、財務核算欠規(guī)范。會計科目設(shè)置和運用的較為隨意，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都未設(shè)立“開發(fā)產(chǎn)品”科目，對完工的確認從財務資料上無法判斷。“預收賬款”、“其他應付款”等往來科目的運用較為隨意。預收房款時繳納的地方稅金直接記入“主營業(yè)務稅金及附加”，在2005年以前稅前扣除，未通過“遞延稅款”這一過渡科目核算。

8、視同銷售行為不確認收入。企業(yè)一般對這類行為不會主動向稅務部門申報，被稅務部門檢查或評估發(fā)現(xiàn)后再確認收入，如以房屋回建的形式作為拆遷戶的補償、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)、用土地使用權(quán)換取開發(fā)產(chǎn)品等等，不作少記當期收入。

9、利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤。一是成立仍屬于自已的房地產(chǎn)銷售公司，轉(zhuǎn)移利潤少繳稅。二是關(guān)聯(lián)企業(yè)之間開具施工發(fā)票、預收預付款只記借款費用，不記應收利息收入等。

10、房地產(chǎn)企業(yè)履責不到位。房地產(chǎn)企業(yè)沒有把及時向稅務部門報告開發(fā)銷售進展當作企業(yè)應盡的責任和義務。

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