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房屋改造賬務(wù)處理

假定對(duì)尚未提足折舊的一批待改擴(kuò)建房屋，一部分進(jìn)行推倒重置，另一部分提升功能或擴(kuò)大面積，而其支出統(tǒng)一核算且均符合資本化條件，相關(guān)會(huì)計(jì)處理的步驟和方法如下：

(一)初始確認(rèn)

1.改擴(kuò)建工程的確認(rèn)和計(jì)量：(1)處理改擴(kuò)建前房屋價(jià)值.按推倒拆除房屋原賬面價(jià)值，借記"營業(yè)外支出"科目，按其他改擴(kuò)建房屋的賬面價(jià)值，借記"在建工程"科目，按全部改擴(kuò)建房屋已提折舊，借記"累計(jì)折舊"科目，按全部改擴(kuò)建房屋的賬面余額，貸記"固定資產(chǎn)"科目;(2)發(fā)生工程支出，借記"在建工程"科目，貸記"銀行存款"、"工程物資"、"原材料"、"應(yīng)付職工薪酬"等科目.上述房屋改擴(kuò)建前已提減值準(zhǔn)備的，亦應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn);在建工程使用原材料、庫存商品等涉及增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出或者銷項(xiàng)稅額的，亦應(yīng)計(jì)入在建工程成本。

2.確認(rèn)改擴(kuò)建完工后房屋的應(yīng)分?jǐn)偝杀?企業(yè)應(yīng)采用適當(dāng)方法，分配統(tǒng)一計(jì)入推倒重置房屋(以下簡稱重置房屋)與其他改擴(kuò)建房屋的工程成本，如果無其他更恰當(dāng)?shù)姆椒ǚ峙涔こ坛杀荆刹捎酶臄U(kuò)建完工后兩類房屋的公允價(jià)值比例進(jìn)行分配，即在改擴(kuò)建房屋重新達(dá)到可使用狀態(tài)時(shí)，采用估價(jià)方法對(duì)兩類房屋的公允價(jià)值進(jìn)行估算，計(jì)算出兩類房屋各自公允價(jià)值，然后采用下列公式計(jì)算出兩類房屋應(yīng)分?jǐn)偣こ坛杀尽?/p>

改擴(kuò)建房屋公允價(jià)值合計(jì)=重置房屋公允價(jià)值+其他改擴(kuò)建房屋公允價(jià)值;

改擴(kuò)建房屋工程總成本=改擴(kuò)建開始時(shí)從原房屋賬面價(jià)值中轉(zhuǎn)入在建工程成本的金額+改擴(kuò)建支出中應(yīng)予資本化的金額;

重置房屋應(yīng)分?jǐn)偣こ坛杀?改擴(kuò)建房屋工程總成本×(重置房屋公允價(jià)值÷改擴(kuò)建房屋公允價(jià)值合計(jì));

其他改擴(kuò)建房屋應(yīng)分?jǐn)偣こ坛杀?改擴(kuò)建房屋工程總成本×(其他改擴(kuò)建房屋公允價(jià)值÷改擴(kuò)建房屋公允價(jià)值合計(jì))。

結(jié)轉(zhuǎn)改擴(kuò)建后房屋成本的會(huì)計(jì)分錄為：按計(jì)算的應(yīng)分配兩類改擴(kuò)建房屋的工程成本，分別借記"固定資產(chǎn)(重置房屋名稱)"、"固定資產(chǎn)(其他改擴(kuò)建房屋名稱)"科目，貸記"在建工程"科目。

3.確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn).由于會(huì)計(jì)上將重置時(shí)拆除房屋的賬面價(jià)值計(jì)入當(dāng)期損益，而稅收上要求將其并入重置后資產(chǎn)成本，因此當(dāng)年納稅申報(bào)時(shí)，應(yīng)按計(jì)入當(dāng)期損益的拆除房屋價(jià)值進(jìn)行納稅調(diào)增.如果預(yù)計(jì)企業(yè)未來期間很可能取得用于抵扣可抵扣暫時(shí)性差異的應(yīng)納稅所得額(以下簡稱應(yīng)稅所得或所得額)，則應(yīng)以納稅申報(bào)時(shí)該項(xiàng)調(diào)增的應(yīng)稅所得和預(yù)計(jì)未來期間適用稅率計(jì)算的所得稅，借記"遞延所得稅資產(chǎn)"科目，貸記"所得稅費(fèi)用---遞延所得稅費(fèi)用"科目。

(二)后續(xù)計(jì)量

1.計(jì)提折舊.重置房屋，應(yīng)按照新房確定適當(dāng)?shù)恼叟f年限計(jì)提折舊;其他改擴(kuò)建房屋，則按照改擴(kuò)建后尚可使用年限(可低于稅收上最低折舊年限)計(jì)算提取折舊.計(jì)提時(shí)，均借記"管理費(fèi)用"、"制造費(fèi)用"等科目，貸記"累計(jì)折舊"科目。

2.轉(zhuǎn)回遞延所得稅資產(chǎn).重置房屋存續(xù)期間，如果會(huì)計(jì)、稅收折舊年限相同，每年會(huì)計(jì)上按不含拆除房屋價(jià)值的重置成本計(jì)提的折舊額，會(huì)小于稅收上按包含拆除房屋價(jià)值的重置房屋計(jì)稅基礎(chǔ)計(jì)算的折舊扣除額.因此每年納稅申報(bào)時(shí)，均按其差額作納稅調(diào)減.所得稅會(huì)計(jì)上，則應(yīng)按調(diào)減的應(yīng)稅所得和適用稅率計(jì)算的所得稅，借記"所得稅費(fèi)用---遞延所得稅費(fèi)用"科目，貸記"遞延所得稅資產(chǎn)"科目。

重置房屋處置時(shí)，除沒有預(yù)留殘值且折舊已提完的情況外，會(huì)計(jì)上結(jié)轉(zhuǎn)的房屋處置成本也會(huì)小于稅收上按計(jì)稅基礎(chǔ)計(jì)算的房屋凈值(可扣除額).因此也應(yīng)進(jìn)行納稅調(diào)減，會(huì)計(jì)上還應(yīng)按調(diào)減所得額涉及的所得稅，借記"所得稅費(fèi)用---遞延所得稅費(fèi)用"科目，貸記"遞延所得稅資產(chǎn)"科目.當(dāng)然，也同樣應(yīng)按固定資產(chǎn)處置的核算程序，通過"固定資產(chǎn)清理"賬戶，進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)銷、價(jià)款收入、相關(guān)稅費(fèi)支付和結(jié)轉(zhuǎn)處置凈損益等賬務(wù)處理。

固定資產(chǎn)改造賬務(wù)處理

固定資產(chǎn)改造記入"在建工程-廠房"科目;如有關(guān)固定資產(chǎn)已提足折舊.企業(yè)在日常核算中應(yīng)依據(jù)上述原則判斷固定資產(chǎn)后續(xù)支出是應(yīng)當(dāng)資本化. 在稅務(wù)處理上，或者使產(chǎn)品成本實(shí)質(zhì)性降低：《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》(國稅發(fā)[2000]084號(hào))第三十一條規(guī)定，并且發(fā)生了幾百萬的改造費(fèi)，發(fā)生了幾百萬的搬遷費(fèi)用(含機(jī)械設(shè)備使用到的水電氣工程)是否要增大房屋及建筑物的原值：

(一)發(fā)生的修理支出達(dá)到固定資產(chǎn)原值20%以上，如有關(guān)固定資產(chǎn)尚未提足折舊，可增加固定資產(chǎn)價(jià)值問，應(yīng)按下列規(guī)定執(zhí)行：納稅人的固定資產(chǎn)修理支出可在發(fā)生當(dāng)期直接扣除，應(yīng)視為固定資產(chǎn)改良支出，不再通過預(yù)提或待攤的方式核算，例如原來廠房并非是防塵的，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為當(dāng)期費(fèi)用："與固定資產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出." 根據(jù)這一規(guī)定;

(二)經(jīng)過修理后有關(guān)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)使用壽命延長二年以上：我公司由于產(chǎn)房的設(shè)計(jì)已達(dá)不到生產(chǎn)此種產(chǎn)品的能力而進(jìn)行改造?

答，但現(xiàn)在改造成防塵車間?還是直接入費(fèi)用：財(cái)政部關(guān)于印發(fā)《關(guān)于執(zhí)行<企業(yè)會(huì)計(jì)制度>和相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)問題解答(二)》的通知(財(cái)會(huì)[2003]10號(hào))第十二條規(guī)定，在會(huì)計(jì)上都應(yīng)資本化處理，如果使可能流入企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益超過了原先的估計(jì)，是陸續(xù)發(fā)生的，我應(yīng)該怎樣入賬;

(三)經(jīng)過修理后的固定資產(chǎn)被用于新的或不同的用途，在不短于5年的期間內(nèi)平均攤銷，或者使產(chǎn)品質(zhì)量實(shí)質(zhì)性提高，工程完工后轉(zhuǎn)入廠房入賬價(jià)值，如延長了固定資產(chǎn)的使用壽命.除此以外的后續(xù)支出，則應(yīng)當(dāng)計(jì)入固定資產(chǎn)賬面價(jià)值?以及由于車間擴(kuò)大，可作為遞延費(fèi)用，還是費(fèi)用化. 符合下列條件之一的固定資產(chǎn)修理，使得機(jī)器設(shè)備搬遷.納稅人的固定資產(chǎn)改良支出，其增計(jì)后的金額不應(yīng)超過該固定資產(chǎn)的可收回金額，你公司上述為廠房改造發(fā)生的改造費(fèi)和搬遷費(fèi)支出。

改造租入房產(chǎn)而發(fā)生的支出的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)

產(chǎn)權(quán)是指財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，是經(jīng)濟(jì)所有制關(guān)系的法律表現(xiàn)形式，包括財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)、占有權(quán)、支配權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán).根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第七十一條的規(guī)定，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利.顯然，甲企業(yè)是出租房產(chǎn)的權(quán)利人，對(duì)出租房產(chǎn)享有上述權(quán)利。

房產(chǎn)稅的課稅對(duì)象是房產(chǎn)，雖然屬財(cái)產(chǎn)稅的課稅范疇，但也僅對(duì)房產(chǎn)征稅而不能對(duì)所有的財(cái)產(chǎn)征稅.乙企業(yè)對(duì)租入房產(chǎn)進(jìn)行改造而發(fā)生的支出所形成的財(cái)產(chǎn)是以出租方所擁有的房產(chǎn)為載體而存在的，但對(duì)改造方乙企業(yè)來說只是改造財(cái)產(chǎn)而不是完整的房產(chǎn).同理，乙企業(yè)對(duì)改造財(cái)產(chǎn)也僅享有財(cái)產(chǎn)權(quán)而不是房產(chǎn)權(quán).因此，根據(jù)稅法規(guī)定，乙企業(yè)發(fā)生的改造支出所形成的財(cái)產(chǎn)不是房產(chǎn)稅的課稅對(duì)象，乙企業(yè)無須對(duì)改造支出承擔(dān)房產(chǎn)稅納稅義務(wù)。

房屋改造賬務(wù)處理!固定資產(chǎn)改造賬務(wù)處理應(yīng)該怎么做?固定資產(chǎn)改造記入"在建工程-廠房"科目;如有關(guān)固定資產(chǎn)已提足折舊.企業(yè)在日常核算中應(yīng)依據(jù)上述原則判斷固定資產(chǎn)后續(xù)支出是應(yīng)當(dāng)資本化. 納稅人的固定資產(chǎn)修理支出可在發(fā)生當(dāng)期直接扣除，應(yīng)視為固定資產(chǎn)改良支出，不再通過預(yù)提或待攤的方式核算。

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