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造價工程師考點：房產投資該如何測算成本

房產投資成本包括：

首期付款、按揭還款(包括本金和利息)、保險費、公證費、契稅、二手房交易費用，還包括首付款和按揭還款的利息損失(即機會成本)。首付款目前最低為兩成，一般要求在簽訂購房合同時付清。銀行按揭是指房款不足向銀行貸款的部分，貸款期限最長為，還款方式主要有等額還款法和等本金還款法等。保險費根據按揭年限計算，提前還清貸款可以按年限退還。房產每交易一次要繳納一次契稅。二手房交易費用由中介公司收取。

在弄清房產投資成本構成的基礎上，就可以對房產投資進行成本測算了。由于按揭還款本金部分已經包含在房屋總價之內，在計算按揭貸款成本時只要計算按揭還款利息即可。具體計算公式是：利潤=賣出價-買入合同總價-交易費用-按揭利息支出-利息損失。

首先，如果投資人的資金有限或有意加大投資規模，必須依靠銀行貸款，按月支付按揭利息。重要的是，要正確選擇還款方式，從上面計算公式不難看出：減少按揭利息支出就可以降低成本。

其次，要計算投入資金的利息損失。投入資金包括首付款和按揭還款，主要部分是首付款，一般參照銀行利息計算，如果按照一年期定期利率1.98%計算，20萬元首付款的年利息損失近元。

最后，還需要估算一次性的交易費用，包括兩次契稅、保險費、公證費和中介費等。一般來說，一套50萬元的商品房兩次的交易費用約在1.7萬元左右。

不難看出：在以上按揭貸款條件下，投資人第一年房價漲幅的保本點為7.16%，第二年房價年漲幅的保本點為5.46%，第三年房價年漲幅的保本點為4.89%.在一次性付款的情況下，投資人第一年房價漲幅的保本點為5.4%，第二年房價年漲幅的保本點為3.7%，第三年房價年漲幅的保本點為 3.1%.也就是說，如果房價上漲低于上述幅度或出現下跌，房產投資人將出現虧損。

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