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房地產企業稅務稽查方法與企業應對

房地產企業歷來是稅務稽查的重點企業。在強大的稽查壓力下，企業積極提高自身的應對能力對維護企業合法稅收利益至關重要。本文旨在梳理稅務機關常用的稽查方法，幫助企業更好地應對稅務稽查。

一、 房地產企業稅務稽查方法分析

房地產企業稅務稽查中，稅務機關常用的檢查方法有：案頭報表分析、征管信息系統運用、詢問、調取賬簿、責成提供資料、實地檢查、外調協查、查詢存款賬戶或儲蓄存款、運輸郵政單證查詢以及異地協查等。以下分別對各種檢查方法進行介紹：

1. 案頭報表分析及征管信息系統運用

在確定稽查對象后，稅務機關首先會調取該企業的所得稅申報表、資產負債表、利潤表等報表，通過核實分析查找企業可能存在的問題，初步確定稅務稽查的方向和重點。在案頭報表分析階段，稅務機關常用的分析方法包括：申報表比率分析、財務費用分析以及業務招待費分析等。除了案頭報表，稅務機關通常還會通過征管信息系統詳細了解企業的納稅情況，分析企業可能存在的涉稅違法問題。

2. 詢問

稅務機關有權向相關人員詢問企業稅務事項的具體情況，詢問對象通常為直接負責稅務事項的企業工作人員、企業財務或稅務部門負責人以及企業法定代表人。稅務機關進行詢問，應當由兩名以上檢查人員實施。除在被查對象生產、經營場所詢問外，應當向被詢問人送達《詢問通知書》。詢問時應當告知被詢問人如實回答問題。詢問筆錄應當交被詢問人核對或者向其宣讀；詢問筆錄有修改的，應當由被詢問人在改動處捺指印；核對無誤后，由被詢問人在尾頁結束處寫明“以上筆錄我看過（或者向我宣讀過），與我說的相符”，并逐頁簽章、捺指印。被詢問人拒絕在詢問筆錄上簽章、捺指印的，檢查人員應當在筆錄上注明。

3. 調取賬簿

調取賬簿是稅務機關最經常運用的檢查方法。在調取賬簿時，稅務機關同樣應當遵守法定程序。調取賬簿、記賬憑證、報表和其他有關資料時，應當向被查對象出具《調取賬簿資料通知書》，并填寫《調取賬簿資料清單》交其核對后簽章確認。調取納稅人、扣繳義務人以前會計年度的賬簿、記賬憑證、報表和其他有關資料的，應當經所屬稅務局局長批準，并在3個月內完整退還；調取納稅人、扣繳義務人當年的賬簿、記賬憑證、報表和其他有關資料的，應當經所屬設區的市、自治州以上稅務局局長批準，并在30日內退還。

4. 責成提供資料

除了賬簿，稅務機關同時有權要求企業提供相關合同文本、入賬憑證等資料。通過與賬簿、其他信息的交叉核對，發現企業試圖隱瞞的涉稅事項。通常，稅務機關要求企業提供的資料包括：開發建設承包合同、設計合同、委托銷售合同、銷售合同、相關業務對應的發票等。

5. 實地檢查

稅務機關在稅務檢查過程中可能會走訪樓盤現場，實地查看樓盤規劃建設、使用和銷售情況。實地檢查階段，企業常被發現的問題有：車庫或物業用房等已出租或出售未入賬繳納稅款、商品房已出售未入賬繳納稅款等。

6. 外調協查

房地產開發涉及到土地、房屋等不動產以及建設規劃等相關部門的審批，從其他政府部門獲取相關信息有利于稅務機關全面了解企業狀況。因此，在稽查中，稅務機關常會協調拆遷辦、土地管理部門、房產管理部門、發改委及規劃局等相關部門進行調查，獲取其他部門掌握的企業信息。通過外調協查，稅務機關可以掌握企業拆遷相關資料、入賬的銷售面積是否與實際銷售面積相符等信息。

7. 查詢存款賬戶或儲蓄存款

稅務機關有權檢查納稅人、扣繳義務人的存款賬戶和儲蓄賬戶，但應當經過法定程序。查詢從事生產、經營的納稅人、扣繳義務人存款賬戶的，應當經所屬稅務局局長批準，憑《檢查存款賬戶許可證明》向相關銀行或者其他金融機構查詢。查詢案件涉嫌人員儲蓄存款的，應當經所屬設區的市、自治州以上稅務局局長批準，憑《檢查存款賬戶許可證明》向相關銀行或者其他金融機構查詢。

二、 企業應對要點

1. 正確進行稅務處理

稅務機關進行稅務稽查和企業應對的實質性問題是企業的稅務處理是否正確。因此，進行正確的稅務處理是企業成功應對稅務稽查的關鍵和基礎。這就對企業財務人員提出了更高的要求。企業財務人員在日常工作中應當注重專業積累，提高自身專業素質，認真、正確地處理每一筆稅務事項，保證企業的稅務處理符合我國稅法的要求。

2. 關注檢查人員檢查手續是否完備

我國稅法明確規定了稅務機關進行檢查的程序要求。稅務機關進行檢查，應當在法定職權范圍內、依照法定程序進行。遵守法定程序能夠避免稅務機關濫用職權，保護納稅人的合法權益。如稅務機關進行稅務檢查時應當持有檢查證件、調取企業賬簿應當出具《調取賬簿資料通知書》或履行相應的審批手續并在法定期限內歸還等。我們建議企業在接受檢查時，熟悉稅務機關應當遵守的檢查程序，在必要的時候積極維護自身的合法權益。

3. 憑證、發票、賬簿等資料一致

憑證、發票、賬簿等資料是否一致是稅務機關檢查的一項重要內容，三者不一致時往往隱含著虛假或錯誤的稅務處理。房地產企業普遍面臨的一個問題就是發票憑證眾多、開發成本發票難以取得，因此，企業更應當在日常經營活動中重視發票的取得，并進行日常稅務處理時注意使三者保持一致，避免留下法律隱患。

4. 歷次納稅申報及向不同部門申報的資料一致

稅務機關在檢查中通常會綜合運用企業歷次納稅申報的資料，并協調其他政府部門掌握房地產項目開發建設的詳細信息。因此，我們建議企業在進行納稅申報時萬萬不可存有僥幸心理，對向各部門提交的申報資料進行系統管理，確保納稅申報資料與其他資料一致，避免稅務機關發現從中發現疑點。

房地產開發涉及稅種多、稅務事項繁瑣，企業難免存在不合規情形。另一方面，由于中國稅法本身的過于繁瑣和不完善，稅務機關執法過程中不可避免地存在不規范行為。企業財務人員由于對稅務稽查程序和方法缺乏專業性的了解，往往難以*5限度地維護企業利益。通過本文的介紹，希望企業財務人員了解稽查常用方法，做到知己知彼，從容應對。

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