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房地產(chǎn)企業(yè)代墊首付如何進行稅收籌劃

自國家調(diào)控政策相繼出臺后，房地產(chǎn)企業(yè)為加快銷售，促進資金回籠，紛紛加大促銷力度。需要注意的是，企業(yè)在采用不同方式促銷的同時，不要忽視其中的涉稅問題。

一、代墊首付

針對二套房按揭貸款須首付50%以上的政策，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)推出了代業(yè)主墊付兩成首付款的補貼辦法。

比如，市民購買一套價值100萬元的房產(chǎn)，屬其第二套房，該市民按照政策規(guī)定至少首付5成，即50萬元。可不少人拿不出如此多的首付款，于是房地產(chǎn)企業(yè)僅收取3成首付款即30萬元，然后自行墊付20萬元，幫助客戶成功貸款購房。雙方約定，對房地產(chǎn)企業(yè)墊付的錢，在1年后交房時由客戶歸還并按銀行同期貸款利率計算利息。

企業(yè)財務(wù)人員認為，既然企業(yè)沒有實際收到業(yè)主全部首付款，那么企業(yè)墊付的房款也不是實際的預收收入，到業(yè)主實際還款時再入賬處理，每個納稅期間申報繳納各項稅金時不考慮企業(yè)自行墊付部分收入。即對首付款50萬元，企業(yè)財務(wù)僅入賬30萬元，納稅申報營業(yè)額30萬元，其余20萬元待實際收取時再入賬并進行納稅處理。

企業(yè)如此操作有無涉稅問題呢?按照相關(guān)稅收政策規(guī)定，銷售不動產(chǎn)收取的預收款要繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、印花稅、預征土地增值稅等。其中，營業(yè)稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，納稅人銷售不動產(chǎn)，采取預收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預收款的當天。房地產(chǎn)企業(yè)為盡快回籠資金，促使客戶盡快辦理房貸按揭，自行墊付的首付款需要與業(yè)主繳納的首付款一起開具收款收據(jù)，財務(wù)處理上相當于企業(yè)取得了房貸按揭合同約定的全部首付款預售收入，應(yīng)當全額計入營業(yè)額，計算繳納營業(yè)稅及其他稅金。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)代客戶墊付首付款的前提是與客戶簽訂《資金墊付協(xié)議》，根據(jù)協(xié)議約定，客戶必須在房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定時限內(nèi)(一般在交房前)將首付款全額補上，房地產(chǎn)企業(yè)再向客戶正式交房。

此墊付協(xié)議也屬于企業(yè)經(jīng)營的一部分，財務(wù)處理上應(yīng)當計入其他應(yīng)收款核算。將來實際收款時直接沖減其他應(yīng)收款，與預售收入無關(guān)，不需要另作納稅處理。但是，房地產(chǎn)企業(yè)收取的墊付資金利息和客戶不按期還款的違約金，按照營業(yè)稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，將資金貸于他人使用同樣要繳納營業(yè)稅。

二、.購房返稅

某市規(guī)定，購買90平方米以下普通住房可以減按1%征收契稅。某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的住宅項目雖不符合要求，但同樣打出了購房返稅的口號：購買該企業(yè)開發(fā)的140平方米以上戶型，只需繳納1%的契稅，額外契稅由企業(yè)代客戶支付。仍以一套價值100萬元的商品房為例，客戶應(yīng)繳契稅4萬元，辦理房產(chǎn)證時客戶僅支付1萬元，另外3萬元由房地產(chǎn)企業(yè)承擔。該銷售方式下，企業(yè)實際收入僅97萬元，但申報營業(yè)稅還應(yīng)當按100萬元計算繳納。

三、打折促銷

房產(chǎn)新政實施后，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運用較多的是打折促銷方式。不過，企業(yè)對外宣傳是打折銷售，最終還是按凈價簽約。千般促銷手段，均不如直接讓利簡便，客戶得到實惠，企業(yè)也減少了稅金支出。

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