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房地產企業確認銷售收入條件

《企業會計準則第14號--收入》規定，銷售商品的收入只有在符合以下全部條件的情況下才能予以確認：（1）企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；（2）企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出商品實施控制；（3）與交易相關的經濟利益能夠流入企業；（4）相關的收入和成本能夠可靠地計量。

在實務工作中，有的認為，在收到預售房款或簽字正式銷售合同后便可確認收入實現。

這種情況不符合上述標準*9條的規定，不應確認。否則有提前確認收入之嫌。

也有的認為，只有產權過戶方能確認收入實現。我們認為，產權過戶涉及多個政府部門，是僅具法律形式意義的收入實現，與真實情況也有出入，有推遲確認收入之嫌，不符合實質重于形式原則。正確、真實確認房地產企業的收入實現，應具備以下四項具體條件：（1）工程已經竣工并驗收合格；（2）具有經購買方認可的結算通知書；（3）履行了銷售合同規定的義務，且價款已經取得或確信可以取得；（4）成本能夠可靠地計量。

房地產企業（建造承包商）在什么情況下可采用完工百分比法確定收入實現？《企業會計制度》第95條規定，固定造價合同符合下列四個條件可采用完工百分比法確認收入：（1）合同總收入能夠可靠地計量；（2）與合同相關的經濟利益能夠流入企業；（3）在資產負債表日后合同完工進度和為完成合同尚需發生的成本能夠可靠地確定；（4）為完成合同已經發生的合同成本能夠清楚地區分和可靠地計量，以便實際合同成本能夠與以前的預計成本相比較。

中國證監會發行部也曾明確，除代建房產可使用完工百分比法確認銷售收入實現外，房地產企業收入不能根據完工百分比法來確認。代建房產實際上要求有建造合同。歸納起來，其條件有：（1）有建造合同，并且合同不可撤銷的；（2）買方累計付款超過銷售價格的一定比例（一般為50%）；（3）其余應收款能夠收回；（4）開發項目的完成程度能夠可靠地確定。

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