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開發(fā)成本怎么進行核算

要核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，必須明確開發(fā)產(chǎn)品成本的種類和內(nèi)容.開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出.開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為如下四類：

1.土地開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地(即建設(shè)場地)所發(fā)生的各項費用支出。

2.房屋開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋(包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等)所發(fā)生的各項費用支出。

3.配套設(shè)施開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項費用支出。

4.代建工程開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項費用支出。

以上四類開發(fā)產(chǎn)品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目：

1.土地征用及拆遷補償費或批租地價指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。

2.前期工程費指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費用。

3.基礎(chǔ)設(shè)施費指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費用。

4.建筑安裝工程費指土地房屋開發(fā)項目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設(shè)備費。

5.配套設(shè)施費指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。

6.開發(fā)間接費指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用，包括現(xiàn)場管理機構(gòu)人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等.從上可以看出：構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本. 如要計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計算開發(fā)企業(yè)(公司本部)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費用.管理費用、財務(wù)費用和銷售費用，也叫期間費用.不含營業(yè)稅、土地使用稅、土地增值稅和印花稅. 其中，營業(yè)稅和土地增值稅應(yīng)計入"營業(yè)稅金及附加"，土地使用稅和印花稅應(yīng)計入"管理費用"，它們都不是開發(fā)成本核算的范疇。

房地產(chǎn)銷售怎么分攤開發(fā)成本

第一步：歸集開發(fā)成本合計數(shù)。

首先歸集清算對象帳載"開發(fā)成本"會計科目借方累計發(fā)生數(shù)，即建造項目所有的、合理的、合規(guī)的支出.如上圖所示，開發(fā)成本總額1.15億元。

提示：按照開發(fā)成本六個明細列式，詳細記載每一明細科目的借方發(fā)生數(shù).目的就是一則細化分類，便于后續(xù)審核;二則便于稽查應(yīng)對。

第二步：利息單獨列示

"開發(fā)成本---開發(fā)間接費"科目的"利息"支出單獨列示.在計算土地增值稅流程中，利息扣除分為兩種，一是計算扣除，二是據(jù)實扣除.為了便于前期測算和后期清算，有必要單獨列示.你懂的!

第三步：匯總銷售面積

該銷售面積包括三部分：

一是實際銷售面積.該面積一定是實際銷售的面積，與測繪面積、預(yù)售面積不一樣的.修建的公配(會所)，不屬于可售面積，但屬于建筑面積.如果企業(yè)實際銷售了會所(姑且不論是否可以銷售、是否違規(guī))，則會所屬于"實際銷售面積".要注意概念的區(qū)分。

二是自用面積.企業(yè)出于以下幾點原因有可能自用房產(chǎn)：捂盤惜售、滯銷姑且自用、規(guī)劃就是為了自用.自用面積轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)的時候，同樣是存在成本的，因此，自用面積必須考慮。

三是出租面積.企業(yè)處于各種考慮，將開發(fā)產(chǎn)品作為投資性房地產(chǎn)獲取收益，同樣考慮該部分的建筑面積。

第四步：計算單位成本

在計算的時候注意區(qū)分，包含利息的單位成本與不包含利息的單位成本。

完成以上步驟之后，在進行土地增值稅清算的時候就簡單了，銷售100平方米，扣除100平方米的成本，計算增值額，尋找稅率，計算土地增值稅稅款。

感謝大家的收看，我們今天學(xué)習(xí)了開發(fā)成本怎么進行核算，以及房地產(chǎn)銷售怎么分攤開發(fā)成本，可能今天學(xué)習(xí)的內(nèi)容有點多，大家一時不能消化，那么小編希望大家能多花一些時間，經(jīng)常多加練習(xí)才能掌握這些財稅知識。

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