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土地增值稅清算流程

一、取得土地使用權(quán)所支付金額的分配

二、房地產(chǎn)開發(fā)成本的分配

1.分期開發(fā)的，如果各期完工情況不同，應(yīng)按建筑面積法對(duì)各期開發(fā)成本進(jìn)行分?jǐn)?

2.在同一期開發(fā)成本中，應(yīng)按層高系數(shù)法對(duì)不同類型的房屋進(jìn)行開發(fā)成本的分配。

三、開發(fā)費(fèi)用的分配財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額.其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按"取得土地使用權(quán)所支付的金額"與"房地產(chǎn)開發(fā)成本"金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

四、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的分配房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅因列入管理費(fèi)用中，故不允許單獨(dú)再進(jìn)行扣除.允許扣除的只有營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加.地方教育費(fèi)附加能否在此項(xiàng)扣除，具體要看當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定.核定允許扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金金額，按轉(zhuǎn)讓不同類型房地產(chǎn)收入與稅金配比原則進(jìn)行分配。

五、財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)20%扣除數(shù)的分配根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法字[1995]第6號(hào))第七條第(六)項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除.即加計(jì)扣除數(shù)=(土地款+開發(fā)成本)×20%.計(jì)算出加計(jì)扣除數(shù)后也按照層高系數(shù)法對(duì)已售的不同類型的房屋進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

對(duì)達(dá)到清算條件應(yīng)當(dāng)進(jìn)行清算的納稅人，應(yīng)準(zhǔn)備報(bào)送清算資料：

《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算鑒證報(bào)告》、國(guó)有土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、銷(預(yù))售許可證、詳細(xì)規(guī)劃總平面圖復(fù)印件;取得土地使用權(quán)所支付金額的憑證、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表、銀行貸款合同及利息結(jié)算證明材料、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程決算及竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、無償提供公共配套設(shè)施及無償提供給有關(guān)單位的證明材料、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表等。

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