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開發間接費用分攤方法

2009年31號文,有四種分攤方法:第二十九條企業開發、建造的開發產品應按制造成本法進行計量與核算.其中,應計入開發產品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本,直接計入成本對象,共同成本和不能分清負擔對象的間接成本,應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象,具體分配方法可按以下規定選擇其一:(一)占地面積法.指按已動工開發成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配.1.一次性開發的,按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配.2.分期開發的,首先按本期全部成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配,然后再按某一成本對象占地面積占期內全部成本對象占地總面積的比例進行分配.期內全部成本對象應負擔的占地面積為期內開發用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積.(二)建筑面積法.指按已動工開發成本對象建筑面積占開發用地總建筑面積的比例進行分配.1.一次性開發的,按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配.2.分期開發的,首先按期內成本對象建筑面積占開發用地計劃建筑面積的比例進行分配,然后再按某一成本對象建筑面積占期內成本對象總建筑面積的比例進行分配.(三)直接成本法.指按期內某一成本對象的直接開發成本占期內全部成本對象直接開發成本的比例進行分配.(四)預算造價法.指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配.第三十條企業下列成本應按以下方法進行分配:(一)土地成本,一般按占地面積法進行分配.如果確需結合其他方法進行分配的,應商稅務機關同意.土地開發同時連結房地產開發的,屬于一次性取得土地分期開發房地產的情況,其土地開發成本經商稅務機關同意后可先按土地整體預算成本進行分配,待土地整體開發完畢再行調整.(二)單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本,應按建筑面積法進行分配.(三)借款費用屬于不同成本對象共同負擔的,按直接成本法或按預算造價法進行分配.(四)其他成本項目的分配法由企業自行確定.

開發間接費中管理人員工資的稅務處理

依據《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發[2009]31號)規定,開發間接費中的管理人員是指企業直接組織和管理開發項目的人員.管理人員個人繳納的社會保險已包含在應發放的工資中;企業為管理人員繳納的社會保險,在政府規定范圍和標準內的部分,允許直接在稅前扣除.

屬于公司管理人員,其合理的工資薪金應作為期間費用,在企業所得稅前據實扣除.

房地產企業如何確定開發業務計稅成本

開發產品計稅成本支出的內容如下:

(一)土地征用費及拆遷補償費.指為取得土地開發使用權(或開發權)而發生的各項費用,主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等.

(二)前期工程費.指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用.

(三)建筑安裝工程費.指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用.主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等.

(四)基礎設施建設費.指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出,主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費.

(五)公共配套設施費:指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的,且產權屬于全體業主的,或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出.

(六)開發間接費.指企業為直接組織和管理開發項目所發生的,且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出.主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等.

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