土地出讓金進(jìn)項(xiàng)稅抵扣賬務(wù)處理
土地出讓金應(yīng)視為政府補(bǔ)助，計(jì)入"營業(yè)外收入"。
1、支付/取得的土地出讓金是免稅的，即全額入"成本"科目。
2、財(cái)會(huì)(2016)22號文規(guī)定的是"抵扣"的稅額，不應(yīng)適用"抵減"的情況。"抵扣"是進(jìn)項(xiàng)稅自銷項(xiàng)稅中抵扣，按照增值稅原理是順理成章的，而土地成本是在"免稅"的前提下還允許"抵減"，會(huì)計(jì)處理應(yīng)包含兩層意思，一是企業(yè)支付的土地出讓金是免稅的，是應(yīng)全額列計(jì)成本科目的;二是政府規(guī)定房地產(chǎn)項(xiàng)目上游的土地"免稅"，從增值稅鏈條上來看是鼓勵(lì)土地的下游降低銷售價(jià)格，這是政府鼓勵(lì)下的市場行為，政府在免稅的前提下還允許"抵減"銷項(xiàng)稅額，這是政府給予房地產(chǎn)企業(yè)的一種稅收補(bǔ)助，且只有在增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間才允許"抵減"，即結(jié)轉(zhuǎn)收入成本時(shí)，應(yīng)是"與收益相關(guān)"，應(yīng)計(jì)入"營業(yè)外收入"。
什么是土地出讓金
土地出讓金，是指各級政府部門將出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的的全部價(jià)款(指土地出讓的交易總額)，或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款。
土地出讓金不是簡單的地價(jià)。對于住宅等項(xiàng)目，采用招標(biāo)、拍賣的方式，可通過市場定價(jià)，土地出讓金就是地價(jià)。可是對于經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、配套房等項(xiàng)目，以及開發(fā)園區(qū)等工業(yè)項(xiàng)目，往往不是依靠完全的市場調(diào)節(jié)，土地出讓金就帶有稅費(fèi)的性質(zhì)，是定價(jià)。
土地出讓金，實(shí)際上就是土地所有者出讓土地使用權(quán)若干年限的地租之總和。現(xiàn)行的土地出讓金的實(shí)質(zhì)，可概括為它是一個(gè)既有累計(jì)若干年的地租性質(zhì)，又有一次性收取的似稅非稅性質(zhì)的矛盾復(fù)合體。土地出讓金具有地租而非稅性質(zhì)。稅收是國家作為管理者對納稅人為國家繳納的經(jīng)濟(jì)義務(wù)，具有強(qiáng)制性、無償性和固定性。土地出讓金，將累計(jì)若干年地租總和，采取一次性收取，則又似有稅收的非租性質(zhì)。土地出讓金自身就是這樣一個(gè)內(nèi)在矛盾的復(fù)合體。也就是說，土地出讓金，是租非稅，似稅非稅。
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