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契稅的稅收籌劃

契稅是以境內轉移土地、房屋權屬的行為為征稅對象，依據土地使用權、房屋的價格，向承受的單位和個人征收的一種稅。根據《國家稅務總局關于征收機關直接征收契稅的通知》（國稅發[2004]137號）文件規定，契稅由稅務機關直接征收，并普遍適用于有應稅行為的單位和個人。

在目前的經濟生活中，涉及到轉移土地、房屋權屬的契稅繳納行為較多， 根據契稅繳納的稅收政策進行納稅籌劃，降低契稅支出，日益為各方面納稅人所重視，現舉例說明契稅繳納的納稅籌劃方法。（以下所舉各例中涉及到繳納契稅的稅率為4%）

一、簽訂等價交換合同，享受免征契稅政策

【例1】金信公司有一塊土地價值3000萬元擬出售給南方公司，然后從南方公司購買其另外一塊價值3000萬元的土地。雙方簽訂土地銷售與購買合同后，金信公司應繳納契稅=3000x4%=120（萬元），南方公司應繳納契稅=3000x4%=120（萬元）。

納稅籌劃思路：根據《中華人民共和國契稅暫行條例》及其《實施細則》規定：土地使用權、房屋交換，契稅的計稅依據為所交換的土地使用權、房屋的價格差額，由多交付貨幣、實物、無形資產或其他經濟利益的一方繳納稅款，交換價格相等的，免征契稅。

根據上述文件對于免征契稅的規定，提出納稅籌劃方案如下：金信公司與南方公司改變合同定立方式，簽訂土地使用權交換合同，約定以3000萬元的價格等價交換雙方土地。根據契稅的規定，金信公司和南方公司各自免征契稅120萬元。

二、簽訂分立合同，降低契稅支出

【例2】紅葉實業公司有一化肥生產車間擬出售給月星化工公司，該化肥生產車間有一幢生產廠房及其他生產廠房附屬物，附屬物主要為圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、若干油氣罐、擋土墻、蓄水池等，化肥生產車間總占地面積3000平方米，整體評估價為600萬元（其中生產廠房評估價為160萬元， 3000平方米土地評估價為240萬元，其他生產廠房附屬物評估價為200萬元），月星化工公司按整體評估價600萬元購買，應繳納契稅＝600x4%＝24（萬元）。

納稅籌劃思路：

根據《財政部 國家稅務總局關于房屋附屬設施有關契稅政策的批復》（財稅[2004]126號）規定：

1.對于承受與房屋相關的附屬設施（包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室，下同）所有權或土地使用權的行為，按照契稅法律、法規的規定征收契稅；對于不涉及土地使用權和房屋所有權轉移變動的，不征收契稅。

2.采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權的，應按合同規定的總價款計征契稅。

3.承受的房屋附屬設施權屬如為單獨計價的，按照當地確定的適用稅率征收契稅；如與房屋統一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。

根據上述文件對于免征契稅的規定，在支付獨立于房屋之外的建筑物、構筑物以及地面附著物價款時不征收契稅，由此提出納稅籌劃方案如下：紅葉實業公司與月星化工公司簽訂兩份銷售合同，*9份合同為銷售生產廠房及占地3000平方米土地使用權的合同， 銷售合同價款為400萬元， 第二份合同為銷售獨立于房屋之外的建筑物、構筑物以及地面附著物（主要包括圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、若干油氣罐、擋土墻、蓄水池等）， 銷售合同價款為200萬元。經上述籌劃，月星化工公司只就*9份銷售合同繳納契稅，應繳納契稅＝400x4%＝16（萬元）， 節約契稅支出8萬元。

三、改變抵債時間，享受免征契稅政策

【例3】金圖公司因嚴重虧損準備關閉， 尚欠主要債權人明珠公司5000萬元， 準備以公司一塊價值5000萬元的土地償還所欠債務。明珠公司接受金圖公司土地抵債應繳納契稅＝5000x4%＝200（萬元）。

納稅籌劃思路：根據《財政部 國家稅務總局關于改制重組若干契稅政策的通知》財稅[2003]184號文件規定：企業按照有關法律、法規的規定實施關閉、破產后，債權人（包括關閉、破產企業職工）承受關閉、破產企業土地、房屋權屬以抵償債務的，免征契稅。

根據上述文件對于免征契稅的規定，提出納稅籌劃方案如下：明珠公司改變接受金圖公司以土地抵債的時間，先以主要債權人身份到法院申請金圖公司破產， 待金圖公司破產清算后再以主要債權人身份承受金圖公司以價值5000萬元的土地抵償債務，可享受免征契稅，節約契稅支出200萬元。

四、改變抵債不動產的接收人，享受免征契稅

【例4】華業公司欠石林公司貨款2000萬元， 準備以華業公司原價值2000萬元的商品房償還所欠債務。石林公司接受華業公司商品房抵債后又以2000萬元的價格轉售給亞美公司償還所欠債務2000萬元，石林公司接受華業公司抵債商品房應繳納契稅＝2000x4%＝80（萬元）。

納稅籌劃思路：石林公司最終需將抵債商品房銷售給亞美公司抵債，華業公司抵債商品房在石林公司賬面只是過渡性質，卻需多繳納契稅80萬元，在三方欠款均相等的情況下，進行納稅籌劃后這80萬元多繳納的中間環節契稅可免征，可考慮納稅籌劃方案如下：石林公司與華業公司、亞美公司簽訂債務償還協議，由華業公司將抵債商品房直接銷售給亞美公司，亞美公司將房款匯給華業公司，華業公司收亞美公司房款后再匯給石林公司償還債務，石林公司收華業公司欠款后再匯給亞美公司償還債務。經上述籌劃后，三方欠款清欠完畢，且石林公司可享受免征契稅，節約契稅支出80萬元。

五、改變投資方式，享受免征契稅政策

【例5】王明有一幢商品房價值500萬元，李立有貨幣資金300萬元，兩人共同投資開辦新華有限責任公司，新華公司注冊資本為800萬元。新華公司接受房產投資后應繳納契稅=500x4%=20（萬元）。

納稅籌劃思路：

根據財稅[2003]184號文件的規定：非公司制企業，按照《中華人民共和國公司法》的規定，整體改建為有限責任公司（含國有獨資公司）或股份有限公司，或者有限責任公司整體改建為股份有限公司的，對改建后的公司承受原企業土地、房屋權屬，免征契稅。

根據上述文件對于免征契稅的規定，提出納稅籌劃方案如下：

*9步，王明到工商局注冊登記成立王明個人獨資公司，將自有房產投入王明個人獨資公司，由于房屋產權所有人和使用人未發生變化，故無需辦理房產變更手續，不需繳納契稅。

第二步，王明對其個人獨資公司進行公司制改造，改建為有限責任公司，吸收李立投資，改建為新華有限責任公司，改建后的新華有限責任公司承受王明個人獨資公司的房屋， 免征契稅， 新華公司減少契稅支出20萬元。

六、改變購買不動產方式，享受免征契稅政策

【例6】金盛有限責任公司于2004年1月向國有獨資公司興業有限責任公司購買三幢商品房，價值9800萬元， 金盛公司應繳納契稅＝9800x4%＝392（萬元）。

納稅籌劃思路：根據財稅[2003]184號文件的規定：非公司制國有獨資企業或國有獨資有限責任公司，以其部分資產與他人組建新公司，且該國有獨資企業（公司）在新設公司中所占股份超過50%的，對新設公司承受該國有獨資企業（公司）的房屋、土地權屬，免征契稅；兩個或兩個以上的企業，依據法律規定，合同約定，合并改建為一個企業，對合并后的企業承受原合并各方的房屋、土地權屬免征契稅。執行期限為2005年12月31日之前。

另外根據財稅[2006]41號《財政部 國家稅務總局關于延長企業改制重組若干契稅政策執行期限的通知》文件規定， 企業改制重組涉及的契稅政策，繼續按照財稅[2003]184號文件規定執行，執行期限為2006年1月1日至2008年12月31日。對于財稅[2003]184號文件執行過程中的問題做了如下規定：

1.184號文件*9條*9款中規定的“整體改建”，是指改建后的企業承繼原企業全部權利和義務的改制行為。

2.184號文件第二、三、四條中所謂“企業”，是指法人企業。

3.184號文件第二條*9款中規定的“股權轉讓”，包括單位、個人承受企業股權，同時變更該企業法人代表、投資人、經營范圍等法人要素的情況。在執行中，可以根據工商管理部門進行的企業登記認定。即：企業辦理變更登記的，適用于該款規定；企業辦理新設登記的，不適用于該款規定。對新設企業承受原企業的土地、房屋權屬應征收契稅。

4.184號文件第四條規定的“企業分立”，僅指新設企業、派生企業與被分立企業投資主體完全相同的行為。

5.184號文件第七條中規定的“同一投資主體內部所屬企業之間”，是指母公司與其全資子公司之間、母公司所屬的各個全資子公司之間的關系，以及同一自然人設立的個人獨資企業之間、同一自然人設立的個人獨資企業與一人有限責任公司之間的關系。

6.以出讓方式承受原改制企業劃撥用地的，不屬于184號文件規定的范圍，對承受人應征收契稅。

根據上述文件對于免征契稅的規定，提出納稅籌劃方案如下：

*9步，金盛公司與興業公司簽訂投資協議，共同出資組建興盛有限責任公司，注冊資本為1億元，金盛公司出資200萬元， 出資方式為貨幣資金，投資比例為2%，興業公司出資9800萬元， 出資方式為三幢商品房， 投資比例為98%，并約定興盛有限責任公司成立后，于6個月內辦理商品房產權變更手續。辦理商品房產權變更手續時，新設立的興盛有限責任公司承受興業公司投入的房產，因興業公司投資比例超過50%，享受免征契稅392萬元。

第二步，辦理完商品房產權變更手續后，金盛公司與興業公司另簽訂一份股權轉讓協議，約定興業公司將所持興盛有限責任公司9800萬元股份原價轉讓給金盛公司股東。

第三步，股權轉讓手續辦理完畢后，金盛公司與興盛有限責任公司于2005年1月簽訂合并協議，由金盛公司合并興盛有責任公司，合并后金盛公司承受原興盛有限責任公司的房產，享受免征契稅392萬元。

在以上對于契稅繳納的若干案例籌劃中，要注意契稅繳納和土地增值稅繳納密切相關，進行稅收籌劃時需同時考慮土地增值稅的稅負，并結合有關營業稅和企業所得稅的相關免征政策，綜合考慮企業總體稅負支出，方能取得較好的籌劃效果。

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