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房地產企業流轉稅的籌劃

房地產企業流轉稅的籌劃

一、營業稅的籌劃方案

例1：A房地產開發公司準備為一個住宅小區做促銷活動，在開盤當日推出了一個面向客戶群體的營銷方案。

方案一：凡在開盤日簽訂購房合同的客戶，均可以事受免交年的物業管理費、送價值千元的冷暖空調一臺和新馬泰旅游。該銷售優惠吸引了不少消費者前來購買，在優惠期間銷售住宅，實現銷售收入1600萬元，推出空調總價值10萬元，優惠的物業管理費合計為4萬元，送出的旅游團票價值26萬元。

方案二：公司采取折扣的方式，優惠2.5%，直接送價值40萬元的折扣。

這個案例涉及營業稅中視同銷售情況。在方案一中公司直接給業主免交物業管理費用，免費贈送空調和旅游，這些免費贈送的實物和勞務要視同銷售，在銷售商品房的同時送實物和勞務，等于發生了混合銷售行為，所以要將所贈送的實物和勞務的價值加到房屋的銷售收入中，合并繳納營業稅，則公司應繳納的營業稅為（1600＋40）x5%＝82萬元。

在方案二中公司將實物和服務優惠的價值直接作為購房折扣，在成交價中抵減，則可以直接按折扣后的金額作為營業額，公司應繳納的營業稅為（1600－40）x5%＝78萬元。方案二只是修改了優惠方式，由贈送實物轉換成直接折扣就節省了營業稅4萬元。

二、契稅的籌劃方案

契稅是在土地、房屋權屬轉移時，國家按照當事人雙方簽訂合同以及所確定價格的一定比例，向承受權屬者一次性征收的一種行為稅。房地產開發公司通過購買、受讓、受贈、交換等方式取得土地使用權和房物所有權時要繳納契稅。

例2：A房地產公司要將6000萬的物業資產轉移到控股的C公司名下，由于所有權發生了轉移需要繳納契稅，目前武漢市的稅率為1.5%，則要繳納6000x1.5%＝90萬元的契稅。稅法規定：“企業依照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業，對派生方承受原企業土地、房屋權屬，不征收契稅。”盡管本例中C是A的控股企業，但雙方的投資主體不全相同。如果A房地產公司采取新設立分公司方式分立，將新設立的分公司注冊資本按股份比例分給A公司原來的股東，則被分立公司和分立公司主體一致，就可免征契稅。

三、土地增值稅的籌劃方案

土地增值稅稅率為四級超率累進稅率，稅率從30%到60%，增值額越多，稅率越高。此外對于納稅人建造普通標準住宅出售的，如果增值額沒有超過扣除項目金額20%，免予征收土地增值稅。土地增值稅籌劃的基本思路是據據土地增值稅的稅率特點及有關優惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。（1）控制增值額的方法有減少收入、增加成本。例如將裝修收入從收入中分解出去，也可以通過折扣方式適當地降低商品房的價格。這樣在加快銷售資金回籠的同時，降低了增值額，使企業少繳或免繳土地增值稅，增加了企業的效益。（2）房地產開發企業還可以通過對開發成本的研究，適當增加開發項目的一些投資，例如加大對園林綠化的投入，提高住宅的配套設施標準等，這樣既增加了開發成本和可扣除項目的金額，同時又能使整個在建項目的環境更加優美，配套更加完善，有利于促進房地產的銷售和房地產開發企業品牌的建設。

例3：A房地產公司開發一住宅小區，住宅可售面積100000平方米，全部都是普通住宅。銷售均價為3500元，預計銷售總收入為35000萬元，繳納的營業稅為1750萬元，城市建設維護稅及教育費附加為175萬元，取得土地使用權費用和開發成本為20800萬元。

方案一：直接按現狀開發銷售。其中可扣除項目金額為20800x（1＋10%＋20%）＋1750＋175＝28965，增值額為35000－28965＝6035，增值率為20.8%，應繳納的土地增值稅為6035x30%＝1810.5萬元。

方案二：在小區中心花園建設一個噴泉，美化綠化整個小區，在靠近馬路的地方建隔音帶，追加固林綠化方面的投資300萬元，則可扣除項目金額為（20800＋300）x（1＋10%＋20%）＋1750＋175＝29355，增值額為35000－29355＝5645，增值率為19.2%，正好符合稅收優惠政策，可以免交土地增值稅。投資了300萬對小區進行綠化，提高了小區的配套設施和商品房質量，同時少繳了1810.5萬的稅收。

四、城鎮土地使用稅的籌劃方案

對城鎮土地使用稅的籌劃主要是利用稅收優惠和征收范圍。（1）房地產開發公司建造商品房用地，原則上應按規定計征土地使用稅，但在商品房出售之前納稅確有困難的，其用地是否準予緩征、減征、免征照顧，可由各省、自治區、直轄市稅務局根據從嚴原則，結合具體情況確定。（2）稅法規定城鎮土地使用稅征收范圍是城市、縣城、建制鎮、工礦區，因此企業可將注冊地選擇在城郊結合部的農村，這樣既少繳了稅款，又不致因交通等問題影響企業的正常生產經營。（3）外商投資企業和外國企業不繳納城鎮土地使用稅，企業可以尋求外商的資金，把企業轉換成外商投資企業和外國企業。

例4：A房地產公司要在襄樊開發新的投資項目，已經通過競拍買下土地100000平方米，打算由下屬項目公司D負責進行籌建。方案一：將下屬公司D的注冊地選擇在市區，襄樊市的土地使用稅征收標準為4元每平方米。方案二：將下屬公司D的注冊地選擇在城郊結合部的農村。對于方案一，公司要繳納的土地使用稅為40萬，而方案二由于是在農村設立的項目公司D則免去了城鎮土地使用稅。

五、印花稅的籌劃方案

印花稅的籌劃方法有分開核算籌劃法、模糊金額籌劃法、減少流轉環節法。*9，同一憑證因載有兩個或兩個以上經濟事項而適用不同稅目稅率，若分別記載金額應分別計算應納稅額，相加后按合計稅額貼花；若未分別記栽金額的按稅率高的貼花，所以選種情況要盡量分別核算金額。第二，模糊金額籌劃法是指當事人在簽定數額較大的合同時，有意使合同上所載金額在能夠明確條件下不最終確定，以達到少繳印花稅目的。第三，由于在勞務的流轉環節中，每一次訂立合同均需繳納一次印花稅，所以減少流轉環節也是節省印花稅的方法。

例5：甲房地產公司將一筆價款3000萬元的工程承包給A房地產公司，A公司又將其中1000萬元的工程分包給乙公司，800萬元的工程分包給丙公司。則四個公司應納印花稅稅額分別為：

甲公司應納印花稅＝3000x0.03%＝0.9萬元

A公司應納印花稅＝3000x0.03%＋1000x0.03%＋800x0.03%＝1.44萬元

乙公司應納印花稅＝1000x0.03%＝0.3萬元

丙公司應納印花稅＝800x0.03%＝0.24萬元

如果A房地產公司與甲房地產公司協商，讓甲公司與乙公司、丙公司分別簽訂1000萬元和800萬元的合同，剩余1200萬元合同由甲與A簽訂。這樣在甲公司、乙公司、丙公司應納稅額不變的前提下，A房地產公司應納稅額變為1200x0.03%＝0.36萬元，比原來節省稅額1.08（1.44－0.36）萬元。

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