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營改增后土地增值稅計稅依據

營改增后，由于原征收營業稅的納稅人在計算流轉稅時由營業稅的價內稅變為增值稅的價外稅，所以計稅合計計算收入時，需要在計算增值稅時先將含稅收入換算為不含稅收入.針對其他稅種如何處理，《財政部國家稅務總局關于營改增后契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅〔2016〕43號)對此進行了明確規定："土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入."

《計稅依據問題探析》中提到，對于這里的"不含增值稅收入"是按發票上體現的不含稅銷售額還是按銷售價款和價外費用減除實際申報的銷項稅額，存在兩種土地增值稅收入的計算不同口徑.筆者是比較贊同前一種口徑的.因為如《計稅依據問題探析》中所說，土地增值稅的計稅收入與契稅的計稅價格應保持一致.并且在43號文中"不含增值稅"與"本次轉讓繳納的增值稅"確為兩種不同的表述.另外，從房地產企業的增值稅會計處理來看，按1000萬元作為土地增值稅的收入口徑也比較合理。

根據財政部《關于增值稅會計處理的規定》(征求意見稿)的有關規定，增值稅一般納稅人在"應交增值稅"明細賬內設置需設置"銷項稅額抵減"專欄來記錄一般納稅人按照現行增值稅制度規定因扣減銷售額而減少的銷項稅額。

房地產開發企業土地增值稅會計處理

房開企業甲2016年5月獲取一塊土地進行開發，支付土地出讓金11100萬元(契稅等略);2016年10月取得商品房預售許可證，當年取得含稅預售銷售額11100萬元，當年支付工程價款含稅共11100萬元(其中進項稅額1100萬元)，并取得增值稅專用發票認證抵扣;2017年1-10月取得預售收入22200萬元并銷售完畢;2017年12月，該項目交付入住并向業主辦理了房產轉移手續.假設除上述業務外，該企業無其他涉稅業務.其增值稅會計處理如下：

1、取得土地支付土地出讓金

借：開發成本 11100

貸：銀行存款 11100

2、2016年取得商品房預售收入，并預繳增值稅300萬元(11100/1.11*0.03)

借：銀行存款 11100

貸：預收賬款 11100

借：應交稅費-預繳增值稅 300

貸：銀行存款 300

3、房開企業取得支付工程價款

借：開發成本 10000

應交稅費-應交增值稅(進項稅額) 1100

貸：銀行存款 11100

4、2017年1-10月取得預售收入并繳納增值稅600萬元22200/1.11*0.03

借：銀行存款 22200

貸：預收賬款 22200

借：應交稅費-預繳增值稅 600

貸：銀行存款 600

5、2017年12月交房，交付房屋并向業主辦理產權登記手續，應確認收入，并結轉成本

借：預收賬款 33300

貸：主營業務收入 30000

應交稅費-應交增值稅(銷項稅額) 3300

借：開發產品 21100

貸：開發成本 21100

借：主營業務成本 20000

應交稅費-應交增值稅(銷項稅額抵減) 1100

貸：開發產品 21100

6、2017年12月轉出未交增值稅(應交增值稅=3300-1100-1100=1100萬元)

借：應交稅費-轉出未交增值稅 1100

貸：應交稅費-未交增值稅 1100

7、次月申報繳納增值稅，抵減已預繳900萬元

借：應交稅費-未交增值稅 900

貸：應交稅費-預繳增值稅 900

借：應交稅費-未交增值稅 200

貸：銀行存款 200

營改增后土地增值稅計稅依據是什么?根據小編老師闡述的觀點，納稅人在計算流轉稅時由營業稅的價內稅變為增值稅的價外稅，但是土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入.關于土地增值稅的計稅處理意見都在上文中，大家感興趣的可以來本網站進行咨詢，這里有專業的會計老師指導你學習的。

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